住宅ローン返済シミュレーター
借りる額と金利と返済の年数を入れると、住宅ローンの毎月の返済額と、払い終わるまでの利息の合計を計算します。返し方の2つの型（元利均等返済と元金均等返済）を並べて出すので、どちらがいくら多く利息を払うかもわかります。年収を入れると、返済が年収の何%になるか（返済負担率）も出します。計算はこのページの中だけで行い、入れた数字はどこにも送りません。
計算する
元利均等返済（毎月の返済額が同じ）
- 毎月の返済額
- 0円
- 返済の合計
- 0万円
- 利息の合計
- 0万円
元金均等返済（毎月返す元金が同じ）
- 1回目の返済額
- 0円
- 最後の返済額
- 0円
- 利息の合計
- 0万円
- 元利均等との利息の差
- 0万円
残っている借入の表を見る
| 時点 | 元利均等の残り | 元金均等の残り |
|---|
この計算でわかること
住宅ローンは、借りる額が同じでも、金利と年数で払う利息がまったく変わります。たとえば3,000万円を35年で借りると、元利均等返済の毎月の返済額と利息の合計は、金利によって次のようになります。
| 金利（年） | 毎月の返済額 | 返済の合計 | 利息の合計 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 約3,271万円 | 約271万円 |
| 1.0% | 84,686円 | 約3,557万円 | 約557万円 |
| 1.5% | 91,855円 | 約3,858万円 | 約858万円 |
| 2.0% | 99,379円 | 約4,174万円 | 約1,174万円 |
金利が0.5%上がるごとに、毎月の返済は約7,000円ずつ増えます。月の差は小さく見えますが、35年分の利息で見ると、0.5%と2.0%のあいだで約900万円の差になります。
年数を短くすると、毎月の返済は増えますが、利息は減ります。同じ3,000万円・金利1.0%を25年で返すと、毎月は113,062円に増え、利息の合計は約392万円で、35年のときより約165万円少なくなります。
2つの返し方のちがい
元利均等返済
毎月の返済額（元金と利息の合計）が、最初から最後まで同じになる返し方です。家計の予定が立てやすいので、多くの人がこちらを選びます。そのかわり、はじめのうちは返済額のうち利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。3,000万円・金利1.0%・35年なら、1回目の返済84,686円のうち25,000円が利息です。
元金均等返済
毎月返す元金の額を同じにして、そこに残りの借入にかかる利息を足す返し方です。元金が早く減るので、利息の合計は元利均等より少なくなります。そのかわり、はじめの返済額がいちばん多く、あとになるほど少しずつ減っていきます。
| 3,000万円・35年 | 元金均等の1回目 | 元金均等の最後 | 元金均等の利息の合計 | 元利均等との差 |
|---|---|---|---|---|
| 金利0.5% | 83,929円 | 71,458円 | 約263万円 | 約8万円 |
| 金利1.0% | 96,429円 | 71,488円 | 約526万円 | 約31万円 |
| 金利2.0% | 121,429円 | 71,548円 | 約1,053万円 | 約121万円 |
金利が低いほど、2つの返し方の差は小さくなります。金利0.5%なら差は約8万円ですが、2.0%では約121万円になります。はじめの数年の返済が多くても家計がもつなら、元金均等のほうが利息は少なくて済みます。
計算のしかた
月の金利は、年の金利を12で割った値です（金融機関の住宅ローンの計算と同じ考え方です）。借りる額をP、月の金利をi、返済の回数をnとすると、計算式は次のとおりです。
- 元利均等の毎月の返済額 = P × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
- 元金均等の毎月の元金 = P ÷ n。その月の返済額 = 元金 + 残りの借入 × i
- 元金均等の利息の合計 = P × i × (n + 1) ÷ 2
金利0%のときは、借りる額を回数で割った額になります。ボーナス月の上乗せ返済、途中で金利が変わる場合、繰上げ返済、保証料や手数料、団体信用生命保険の上乗せ金利は計算に入れていません。実際の返済額は、1円未満の扱いなどで金融機関の計算と数円ずれることがあります。
返済負担率の目安
返済負担率は、1年間の返済額が年収（税込み）の何%かを表す数字です。住宅金融支援機構のフラット35では、借りられる条件として、年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下と決められています。この割合には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどほかの借入の返済も合わせて数えます。
たとえば年収500万円の人が3,000万円を金利1.0%・35年で借りると、年間の返済は約102万円で、返済負担率は約20.3%です。基準の35%には収まっています。ただし、基準は「借りられるかどうか」の線で、「無理なく返せるかどうか」の線ではありません。固定資産税や修繕費、子どもの教育費など、家を持ったあとにかかるお金も合わせて考える必要があります。
数字を入れるときに気をつけたいこと
- 変動金利は、この計算のとおりには進みません。変動金利のローンは、金利が見直されると返済額や利息が変わります。今の金利に1%や2%を足した数字も入れてみると、上がったときの重さがつかめます。
- 年数は、完済のときの年齢から考えます。35年で借りると、借りたときの年齢に35を足した年まで返済が続きます。定年のあとも返済が残るかを確かめておくと安心です。
- この道具は、金融機関の審査の結果を出すものではありません。実際にいくら借りられるか、金利がいくらになるかは、金融機関ごとの審査と商品で決まります。
出典
- 住宅金融支援機構「フラット35」の借入の条件（年収に占めるすべての借入の年間合計返済額の割合: 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）。2026年11月2日に確かめた時点の内容です。
- 計算の例の数字は、このページの計算式で出したものです。