年収や売る年を変えて、自分のケースで試してみてね。くわしい話は、マンガの記事にまとめてあるよ。
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タクミ
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売れそうな値段…
これ以上で売れたら得…損益分岐の売値
それまでに出したお金…自己資金・赤字・税金の増減
売るときに残っている借金…
毎月の赤字（1年目）…固定資産税込み・税金の戻りは別
最初の年に戻る税金…
同じお金を積み立てたら…
年利に直すと（IRR）…出したお金が1年あたり何%増えたか（減ったか）
1年ごとの中身を表で見る
前提の中身を見る
会社の表のまま：家賃9.8万円と費用は35年間変わらず、空室もない。金利も2.6%のまま。
現実寄り：次の変化を入れています。
- 入居者：3年後に最初の退去があり、その後は4年ごとに入れ替わる。そのたびに空室1か月、広告料1か月分、原状回復5万円がかかり、家賃は相場（初期値10.8万円）に変わる。
- 更新料：2年ごとに家賃0.5か月分が入る。
- 管理費：1年に1.5%上がる。修繕積立金：4年目に国の目安まで上がる。
- 管理代行料：家賃の5.5%。
- 保険・設備交換：火災保険が年1万円、エアコンなどの交換が年3万円。
- 金利：0.75%上がる。
売れそうな値段：いまの値段 ×（古くなって下がる分：築30年0.8・築40年0.75・築50年0.65・築55年0.6）×（相場全体の伸び）。近所の1K・ワンルームの売り出しと成約から推定しました。
税金：会社員の所得税と住民税をおおまかに計算しています（社会保険料は年収の約15%、ほかの控除はなし）。土地の分の利子は赤字の通算に使えないルールと、売るときの税金（5年以下39.63%、5年超20.315%）も入れています。
数字の出どころ（2026年10月11日に確認）
建物を特定しないよう、同じ建物と近所の物件のページへのリンクは載せていません（不動産情報サイトの公開データと、国土交通省の取引価格データを使いました）。